Direitos sobre Casa 57 m²

Direitos sobre Casa 57 m² - Jardim Pavão - Bariri - SP | Bariri, SP | judicial | Lote 1 --- Publicação DJEN (processo 4000695-44.2025.8.26.0539) --- EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 4000695-44.2025.8.26.0539/SPEXEQUENTE: DENISE MARINA RAIMUNDO RAMALHOADVOGADO(A): RENATO ALVIM GONZAGA DE OLIVEIRA (OAB SP269022)EXECUTADO: ROBERTO JOAQUIM DA SILVA FILHOADVOGADO(A): DORILENE DOS SANTOS PEREIRA (OAB SP417576)EXECUTADO: SAMANTA BAYLÃOADVOGADO(A): DORILENE DOS SANTOS PEREIRA (OAB SP417576)EXECUTADO: RENAN ROBERTO DALLA PRIAADVOGADO(A): SILMARA GUERRA (OAB SP194451)EXECUTADO: SANDRA MARGARETE ALVES BAYLAOADVOGADO(A): DORILENE DOS SANTOS PEREIRA (OAB SP417576)EXECUTADO: FRANCISCO BAYLAOADVOGADO(A): DORILENE DOS SANTOS PEREIRA (OAB SP417576)DESPACHO/DECISÃOTrata-se de execução de título extrajudicial promovida por Denise Marina Raimundo Ramalho com o objetivo de obter o pagamento de aluguéis e encargos decorrentes de contrato de locação comercial inadimplidos pelos devedores (Evento 1). No curso do processo, diante da ausência de pagamento espontâneo e de indicação de outros bens livres, este juízo deferiu a penhora sobre bens imóveis dos fiadores (Evento 161). Os executados Francisco Baylão e Sandra Margarete Alves Baylão apresentaram exceção de pré-executividade (Evento 172). Sustentam que o imóvel de matrícula nº 10.995 do Cartório de Registro de Imóveis de Bariri é impenhorável, sob o argumento de que constitui o único bem de propriedade do casal e serve de moradia para a entidade familiar. Juntaram alvará de construção, faturas de serviços públicos e fotografias para demonstrar a habitação no local. A exequente apresentou impugnação (Evento 176), defendendo a legalidade da constrição com fundamento na exceção à impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação. O executado Renan Roberto Dalla Pria também opôs exceção de pré-executividade (Evento 180) e distribuiu embargos à execução por dependência com idêntico teor, cujas peças foram trasladadas para estes autos (Evento 185). Argui, preliminarmente, a necessidade de observância ao benefício de ordem, afirmando que sua responsabilidade como fiador é subsidiária. No mérito, alega a nulidade da penhora realizada sobre o imóvel de matrícula nº 25.849 do Cartório de Registro de Imóveis de Bariri, pois o bem está gravado com alienação fiduciária em garantia em favor da Caixa Econômica Federal, pertencendo a terceiro. Subsidiariamente, aduz que a constrição sobre os direitos aquisitivos do contrato de financiamento é nula por se tratar de seu bem de família. O prazo para manifestação da exequente decorreu sem manifestação. O executado Renan Roberto Dalla Pria sustenta a necessidade de prévia exaustão dos bens pertencentes aos locatários principais, invocando o benefício de ordem previsto no artigo 827 do Código Civil. Contudo, tal pretensão não prospera. A análise das disposições do contrato de locação comercial demonstra que o fiador, ao assinar o instrumento particular, obrigou-se expressamente de forma solidária e na qualidade de principal pagador pelas obrigações contratuais (Evento 1, CONTRA, Cláusula 15ª). De acordo com o artigo 828, inciso II, do Código Civil, o fiador perde o direito de exigir que sejam executados primeiro os bens do devedor principal se houver se obrigado como devedor solidário ou principal pagador. A assunção voluntária e expressa de solidariedade passiva desnatura o caráter subsidiário da fiança, autorizando o credor a demandar diretamente qualquer um dos coobrigados pelo montante integral da dívida, nos termos do artigo 275 do Código Civil. Desse modo, afasta-se a preliminar de benefício de ordem. Todos os excipientes alegam que os imóveis objeto das constrições judiciais (matrícula nº 10.995 e matrícula nº 25.849 do Registro de Imóveis de Bariri) constituem seus respectivos bens de família, asseverando a incidência da proteção legal instituída pela Lei nº 8.009/90. No entanto, tal argumento é juridicamente ineficaz diante da natureza da obrigação executada. De fato, a Lei nº 8.009/90 erigiu a impenhorabilidade do imóvel residencial próprio como norma de proteção à moradia e à subsistência da entidade familiar. Todavia, a própria legislação estabeleceu exceções taxativas a essa garantia protetiva. O artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/90 afasta expressamente a impenhorabilidade do bem de família quando o processo de execução for movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Essa norma legal é clara e não comporta distinções entre locação residencial ou comercial, aplicando-se de forma indistinta aos fiadores que, por livre disposição de vontade, ofereceram seu patrimônio pessoal em garantia ao adimplemento de obrigações locatícias de terceiros. A assunção da fiança importa na aceitação deliberada do risco de responder com a totalidade dos bens, inclusive aquele destinado à moradia do garantidor. Portanto, preenchidos os requisitos que atestam a validade da garantia fidejussória prestada no contrato de locação comercial (Evento 1, CONTRA, Cláusula 15ª), a impenhorabilidade do bem de família é inoponível à exequente, devendo ser mantida a penhora sobre o imóvel de matrícula nº 10.995 de propriedade dos executados Francisco e Sandra, bem como sobre os direitos do executado Renan relativos ao imóvel de matrícula nº 25.849. O executado Renan Roberto Dalla Pria sustenta, de outro lado, a nulidade da penhora realizada sobre o imóvel registrado sob a matrícula nº 25.849 do Cartório de Registro de Imóveis de Bariri. Alega que o bem encontra-se gravado com alienação fiduciária em garantia em favor da Caixa Econômica Federal (Evento 180, APRES DOC2), de modo que o patrimônio pertence à instituição financeira, detendo o devedor fiduciante apenas a posse direta e expectativa de direito. Assiste razão ao executado apenas no que diz respeito à impossibilidade de penhora sobre a propriedade plena do bem. Com efeito, na alienação fiduciária de coisa imóvel, regulada pela Lei nº 9.514/97, transfere-se ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel. Desse modo, o bem não integra o patrimônio do executado devedor fiduciante, sendo inviável que a constrição judicial recaia sobre o domínio pleno do imóvel, sob pena de atingir patrimônio de terceiro alheio à execução. Contudo, tal circunstância não importa na nulidade absoluta do ato constritivo realizado nos autos. Isso ocorre porque a legislação processual civil autoriza expressamente a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, conforme disposto no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil. No caso concreto, verifica-se que o Oficial de Justiça, ao dar cumprimento ao mandado executivo, delimitou com precisão o objeto da constrição. Consta expressamente do Auto de Penhora, Avaliação e Depósito que a penhora incidiu sobre "Os direitos que o executado RENAN ROBERTO DALLA PRIA possui sobre um terreno compreendendo o Lote nº 14 da quadra J do loteamento denominado Jardim Pavão... cuja edificação encontra-se alienada fiduciariamente à Caixa Econômica Federal" (Evento 181, AUTOPENHORA2). Portanto, o ato constritivo não recaiu sobre a propriedade do bem em si, mas sim sobre os direitos contratuais decorrentes da alienação fiduciária em garantia, o que se mostra perfeitamente legal e adequado ao sistema processual civil vigente. Desse modo, afasta-se a alegada nulidade, devendo a penhora ser mantida hígida sobre os direitos aquisitivos de titularidade do executado Renan Roberto Dalla Pria em relação ao imóvel registrado sob a matrícula nº 25.849 do Registro de Imóveis de Bariri. Ante o exposto: a) REJEITO a exceção de pré-executividade apresentada pelos executados Francisco Baylão e Sandra Margarete Alves Baylão (Evento 172), mantendo hígida a penhora realizada sobre a parte ideal do imóvel matriculado sob nº 10.995 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Bariri/SP (Evento 166); b) REJEITO a exceção de pré-executividade (Evento 180) e os embargos à execução por dependência (Evento 185) opostos pelo executado Renan Roberto Dalla Pria, e, por conseguinte, mantenho a penhora incidente sobre os direitos aquisitivos que o executado detém sobre o imóvel matriculado sob nº 25.849 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Bariri/SP, nos exatos termos descritos no auto de penhora lavrado pelo Oficial de Justiça (Evento 181, AUTOPENHORA2); c) DETERMINO o regular prosseguimento da execução, devendo a exequente se manifestar, no prazo de 10 (dez) dias, indicando as providências necessárias para a averbação das penhoras e o andamento dos atos expropriatórios. Int.