Direitos sobre Área Industrial 202.796 m² em Sorocaba / SP - 9848574

Direitos sobre Área Industrial 202.796 m² - Aparecidinha - Sorocaba - SP | Sorocaba, SP | judicial | Lote 1 --- Publicação DJEN (processo 1043178-85.2014.8.26.0100) --- EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 1043178-85.2014.8.26.0100/SPEXEQUENTE: FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS MULTISETORIAL MASTER IIIADVOGADO(A): FERNANDA MEDINA PANTOJA (OAB RJ125644)ADVOGADO(A): DIOGO ASSUMPÇÃO REZENDE DE ALMEIDA (OAB SP364858)EXECUTADO: BIOVERDE COMERCIO S/AADVOGADO(A): ANTONIO MARCELLO VON USLAR PETRONI (OAB SP153809)ADVOGADO(A): DELSON PETRONI JUNIOR (OAB SP026837)EXECUTADO: ADOLPHO JULIO DA SILVA MELLO NETOADVOGADO(A): ANTONIO MARCELLO VON USLAR PETRONI (OAB SP153809)DESPACHO/DECISÃOVistos. Cuida-se de execução de título extrajudicial em estágio avançado, na qual se encontram pendentes de apreciação diversos requerimentos relacionados à satisfação do crédito exequendo, à constrição de frutos civis, à tentativa de alienação judicial dos imóveis de matrículas nºs 147.887, 147.888, 147.889 e 147.890 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Sorocaba, à concorrência de outros credores e à regularização da migração dos autos para o sistema Eproc. Inicialmente, quanto ao requerimento formulado pelo SAAE ? Serviço Autônomo de Água e Esgoto de Sorocaba, recebo sua manifestação como intervenção de terceiro credor, para fins de ciência dos atos expropriatórios e resguardo de eventual direito sobre saldo que venha a remanescer. A autarquia noticia a existência de créditos no montante então atualizado de R$ 875.423,57, objeto de execuções fiscais próprias, e postula a reserva de eventual produto da alienação. A pretensão de imediata reserva, contudo, é prematura, pois não há, até o momento, produto de expropriação a ser distribuído. Eventual concurso de preferências deverá ser solucionado no momento próprio, à vista da natureza de cada crédito, dos títulos de preferência legal e das constrições efetivamente incidentes sobre o produto da alienação. Anote-se, portanto, o SAAE como terceiro interessado, devendo ser intimado dos atos expropriatórios subsequentes, ficando postergada para momento oportuno a análise de eventual preferência ou reserva de valores. No tocante à manifestação do Banco BTG Pactual S.A., verifica-se que a instituição impugnou o edital do leilão anteriormente realizado, sustentando, em síntese, que o instrumento não teria explicitado adequadamente a extensão da penhora incidente sobre a matrícula nº 147.889, a coexistência das três Cédulas de Crédito Bancário vinculadas à alienação fiduciária registrada sob o R.2 e os respectivos credores fiduciários, bem como postulando o reconhecimento de sua preferência e a reserva de 41,66% do produto de eventual arrematação. Consta da documentação apresentada que a matrícula nº 147.889 está vinculada a três CCBs, de R$ 20.000.000,00, R$ 12.000.000,00 e R$ 16.000.000,00, atribuídas, respectivamente, ao Banco BTG Pactual S.A., ao exequente e ao Fundo Hungria. O leilão questionado, todavia, encerrou-se sem licitantes, circunstância que torna prejudicada a pretensão de invalidação daquele edital ou de retificação de ato expropriatório já exaurido sem alienação. As informações trazidas pelo Banco BTG, entretanto, são pertinentes à regular publicidade da nova tentativa de venda judicial, razão pela qual deverão ser consideradas na elaboração do próximo edital, que deverá descrever, de forma suficientemente clara, os ônus, gravames, alienações fiduciárias e constrições constantes das matrículas, inclusive a situação especificamente noticiada quanto à matrícula nº 147.889 e à pluralidade de credores vinculados ao R.2, sem que isso importe antecipação do julgamento sobre preferência material entre os interessados. Indefiro, por ora, o pedido de declaração de preferência do Banco BTG Pactual S.A. e de reserva antecipada de 41,66% do produto de futura alienação. O artigo 908 do Código de Processo Civil impõe a observância das preferências legais e, apenas inexistindo título legal de preferência, a anterioridade das penhoras. A simples proporção nominal das três CCBs não autoriza, isoladamente, a prévia fixação do percentual de distribuição do produto da alienação, especialmente quando coexistem garantia fiduciária, constrições provenientes de processos distintos e crédito fiscal noticiado por terceiro. O concurso singular sobre o produto da expropriação, se e quando houver ingresso de numerário, deverá ser instaurado e decidido mediante contraditório de todos os credores habilitados, com exame dos respectivos títulos, garantias, datas das constrições e preferências legalmente estabelecidas. Ficam, portanto, preservados os direitos alegados pelo Banco BTG, sem reconhecimento, nesta etapa, de preferência ou percentual de quinhão. Passo à proposta apresentada por Salmeron Empreendimentos e Gestão Imobiliários Ltda. A própria leiloeira informou que o leilão dos quatro imóveis terminou sem licitantes e que a proposta somente foi recebida por e-mail após o encerramento da vigência do certame. A oferta, ademais, foi formulada no valor de R$ 10.000.000,00, ao passo que a avaliação judicial conjunta atingiu R$ 53.155.000,00, correspondendo, portanto, a aproximadamente 18,81% da avaliação. A proposta não pode ser acolhida. O art. 895, incisos I e II, do Código de Processo Civil estabelece marcos temporais expressos para a apresentação de proposta de aquisição parcelada, precisamente para preservar publicidade, competitividade e igualdade entre os interessados. Ainda que se admita certa flexibilização formal em situações excepcionais, não há fundamento para tanto na hipótese concreta, em que a oferta foi formulada após a conclusão do certame e por valor substancialmente inferior ao mínimo então estabelecido para a alienação. Acrescente-se que a proposta parcelada deve observar a garantia prevista no § 1º do mesmo dispositivo e os demais requisitos fixados no edital. Assim, acolho as impugnações da executada e do exequente e indefiro a homologação da proposta apresentada por Salmeron Empreendimentos e Gestão Imobiliários Ltda., declarando definitivamente negativo o leilão anteriormente realizado. A frustração da hasta, contudo, não recomenda a paralisação da atividade satisfativa. O crédito executado possui expressão econômica muito superior ao valor dos bens, e a tentativa anterior de alienação, com lance mínimo de 50% da avaliação na segunda praça, restou infrutífera. O próprio exequente sustentou a possibilidade de redução do patamar mínimo, invocando precedentes que admitem flexibilização do conceito de preço vil diante das peculiaridades concretas. Considerando o histórico da execução, a ausência de interessados na tentativa precedente, a elevada expressão econômica dos imóveis e a necessidade de conferir efetividade à tutela executiva sem impor sacrifício desarrazoado ao patrimônio do executado, mostra-se adequada a fixação, para a nova tentativa, de percentual mínimo correspondente a 35% do valor atualizado da avaliação na segunda praça. O art. 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil atribui ao Juízo competência para estabelecer no edital o preço mínimo da alienação, e a jurisprudência admite, em situações justificadas, a redução desse patamar abaixo de 50%, especialmente após tentativas frustradas de expropriação. Defiro, portanto, nova alienação judicial dos imóveis matriculados sob os nºs 147.887, 147.888, 147.889 e 147.890 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP. Na primeira praça, deverá ser observado o valor atualizado da avaliação judicial. Na segunda praça, poderão ser admitidos lances a partir de 35% do valor atualizado da avaliação, reputando-se vil qualquer oferta inferior a esse percentual. O novo edital deverá consignar de modo completo todos os ônus, gravames e constrições constantes das respectivas matrículas, bem como, especificamente quanto à matrícula nº 147.889, a existência das Cédulas de Crédito Bancário e dos credores fiduciários indicados nos autos, sem indicação antecipada de ordem de preferência, que será definida apenas caso haja produto a distribuir. Defiro igualmente o pedido de substituição da leiloeira. A designação do auxiliar do Juízo não gera direito subjetivo à permanência em atos futuros e, considerando a conclusão negativa do certame anterior e a conveniência de diversificação dos meios de divulgação e captação de interessados, nomeio para a nova hasta o Leiloeiro(a): (revelado após contato)