DIREITOS - Apto. c/ 119m² no bairro do Gonzaga em Santos/SP

DIREITOS - Apto. c/ 119m² no bairro do Gonzaga em Santos/SP Comitente: Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Código: 163 --- Publicação DJEN (processo 1017313-17.2023.8.26.0562) --- Processo 1017313-17.2023.8.26.0562 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Edifício Residencial Pátio Suplicy - Francesco Andres Garri Gerard - Zogaib Lopes Incorporacao & Construcao Spe Ltda. - Adriane Izar Paulo - Mauro da Cruz - Vistos. O pedido de retificação do débito exequendo formulado pelo credor merece pronto acolhimento. A planilha de cálculos que instruiu a minuta original do edital de leilão (fls. 389 a 391) padece de erro de direito substancial ao cumular indevidamente verbas exclusivas do rito de cumprimento de sentença. O exequente aplicou a multa de 10% e os honorários advocatícios também de 10% previstos no artigo 523, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil. Ocorre que o presente feito consiste em execução fundada em título executivo extrajudicial, rito de cognição autônoma regulado por disposições próprias, o que torna tais encargos manifestamente inaplicáveis. Diante da constatação desse equívoco, o condomínio exequente apresentou planilha retificada (fls. 485 a 486), na qual decotou com exatidão as penalidades indevidas. O valor correto e atualizado da obrigação principal, acrescido unicamente dos encargos legais compatíveis e dos honorários advocatícios fixados para a execução, perfaz o montante consolidado de R$ 121.926,42 para o mês de julho de 2026. Desse modo, a homologação dos novos cálculos é medida que se impõe para restabelecer a legalidade dos atos constritivos. A manutenção de praça pública fundada em edital com valor de débito flagrantemente incorreto constitui vício capaz de macular a higidez de futura arrematação. A publicidade dos leilões judiciais exige fidelidade absoluta quanto às informações essenciais do processo, sob pena de violação ao dever de clareza imposto ao ato expropriatório pelo artigo 886, inciso VI, do Código de Processo Civil. A retificação imediata das informações é dever do juízo para resguardar a legítima expectativa e a segurança jurídica de eventuais arrematantes de boa-fé, evitando nulidades processuais irreparáveis. Sobre o tema, a jurisprudência da 31ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo orienta que a divergência expressiva no valor da dívida constante em edital atenta contra as exigências formais de transparência, impondo a sustação do certame para a devida correção: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - DESPESAS DE CONDOMÍNIO - EXECUÇÃO - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - INSURGÊNCIA QUANTO AO VALOR DO DÉBITO - ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO EDITAL DE LEILÃO JUDICIAL ELETRÔNICO - VALOR DO DÉBITO EXEQUENDO INCORRETO - VIOLAÇÃO AO DISPOSTO NO ART. 886, VI, DO CPC - NECESSIDADE DE ALTERAÇÃO DO VALOR - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. Consoante dispõe o art. 886, VI, do CPC, deve constar do edital de leilão judicial a menção de existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre o bem a ser leiloado, de forma que a incorreção no valor do débito exequendo é passível de acarretar nulidade em caso de arrematação do imóvel, devendo ser corrigida. (TJSP; Agravo de Instrumento 2217130-53.2021.8.26.0000; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/02/2022; Data de Registro: 08/02/2022) O entendimento consolidado no precedente acima demonstra que a precisão dos dados inseridos no edital de leilão judicial não constitui mera formalidade dispensável. A incorreção do valor divulgado compromete a transparência do certame e afeta a própria concorrência entre licitantes, justificando a imediata sustação das datas designadas e a confecção de nova publicação em conformidade com a realidade do débito. Cabe ao juízo zelar pela lisura do procedimento sob pena de invalidação futura do ato de alienação. De outro lado, o requerimento formulado por Adriane Izar Paulo para reserva de quinhão sobre o saldo de arrematação é juridicamente improcedente. A requerente baseia sua pretensão na alegada copropriedade decorrente de união estável fática com o executado (fls. 413). Contudo, a prova documental e o histórico de decisões judiciais infirmam categoricamente a existência de patrimônio comum sobre o imóvel penhorado. O compromisso de venda e compra de direitos sobre o apartamento foi firmado com exclusividade por Francesco Andres Garri Gerard em 26 de outubro de 2010 (fls. 52). Por sua vez, a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara de Família e Sucessões de Santos, nos autos da ação declaratória, reconheceu a união estável do ex-casal apenas para o período compreendido entre 01 de novembro de 2011 e 19 de setembro de 2022 (fls. 437). Diante disso, o bem foi adquirido pelo devedor em momento anterior à convivência conjugal, o que afasta a presunção legal de esforço comum e de comunicação patrimonial. A referida sentença de família excluiu expressamente o apartamento da partilha de bens por se tratar de patrimônio exclusivo do executado, rejeitando a tese de doação verbal por falta de escritura pública (fls. 431). Embora a terceira interessada tenha interposto recurso de apelação contra essa decisão (fls. 438), a apelação civil foi recebida sem efeito suspensivo automático e pende de julgamento perante o Tribunal de Justiça (fls. 479). Logo, a decisão judicial que afasta a meação sobre o imóvel permanece plenamente eficaz, obstando qualquer retenção de valores. Ainda que se cogitasse a existência de meação, a reserva de quinhão seria inviável perante o condomínio credor. A jurisprudência pátria estabelece que os débitos decorrentes de taxas condominiais possuem natureza jurídica propter rem, o que significa que a obrigação adere à própria coisa. A totalidade do bem garante a satisfação do débito que viabiliza a conservação e a manutenção do edifício, de sorte que eventual quinhão de coproprietário ou companheiro responde integralmente pela dívida comum. Não há espaço para resguardar meação de saldo remanescente antes da satisfação integral do crédito exequendo e de todas as despesas da execução. Nesse sentido, a jurisprudência da 2ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo corrobora que a natureza propter rem das obrigações condominiais e de conservação afasta a reserva de meação, autorizando a constrição da integralidade do imóvel: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXA DE CONSERVAÇÃO DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. PENHORA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO DE RESERVA DE MEAÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROVIMENTO. I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em cumprimento de sentença de ação de cobrança de taxas de conservação de loteamento, deferiu penhora de imóvel, com ressalva da quota-parte de coproprietária e cônjuge de executado. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em determinar se deve ser afastada reserva da meação da cônjuge do executado, em razão da natureza propter rem da dívida decorrente de taxas de conservação de loteamento. III. Razões de decidir O débito executado decorre de taxas de manutenção e conservação de lote adquirido na constância de casamento, sob regime de comunhão universal de bens, assumidas por meio de escritura pública de venda e compra. A dívida possui natureza propter rem, conforme IRDR nº 2239790-12.2019.8.26.0000 (Tema 33), permitindo a penhora integral do imóvel, incluindo a meação do cônjuge, conforme precedentes jurisprudenciais. IV. Dispositivo e tese RECURSO PROVIDO. 6. Tese de julgamento: "1. A dívida de taxas de conservação de loteamento é propter rem e afasta a reserva da meação de cônjuge." Jurisprudência Citada: TJSP, Agravo de Instrumento 2204392-28.2024.8.26.0000, Relator: Claudio Godoy, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 04/11/2024. TJSP, Agravo de Instrumento 2093855-62.2024.8.26.0000, Relator: Wilson Lisboa Ribeiro, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 12/07/2024. (TJSP; Agravo de Instrumento 2208370-13.2024.8.26.0000; Relator (a): Fernando Marcondes; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 17ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/12/2024; Data de Registro: 17/12/2024) O entendimento acima confirma que o direito de propriedade, sob qualquer modalidade de condomínio ou meação, deve se curvar à responsabilidade pelas despesas necessárias para a sobrevivência e conservação do próprio bem. Seria inadmissível impor aos demais condôminos o ônus do inadimplemento e, simultaneamente, resguardar valores em favor de terceiro que usufruiu dos serviços de manutenção prestados pelo condomínio exequente. Assim, a improcedência do pedido de reserva de quinhão decorre tanto da exclusão do bem da partilha familiar quanto da responsabilidade integral do patrimônio pela dívida propter rem. Ante o exposto, resolvo os incidentes processuais pendentes na forma do artigo 203, parágrafo segundo, do Código de Processo Civil, e determino o seguinte: a) Deferir o pedido de retificação formulado pelo Condomínio Residencial Pátio Suplicy (fls. 482) para fixar o valor correto do débito exequendo em R$ 121.926,42 para o mês de julho de 2026 (fls. 485), excluídas as penalidades do rito de cumprimento de sentença; b) Determinar a imediata suspensão e o cancelamento das hastas públicas e do leilão eletrônico em andamento sob o edital homologado de fls. 384 a 387, em razão do erro material constatado e do vício de publicidade; c) INDEFERIR o requerimento formulado por Adriane Izar Paulo para habilitação processual e reserva cautelar de 50% de eventual saldo remanescente decorrente da alienação forçada do imóvel penhorado (fls. 418), por ausência de amparo fático e legal; d) DETERMINAR que o Leiloeiro(a): (revelado após contato)